5.13调控新政再升级 3大杀器或将改变南京楼市格局
虽然去年9月底以来,全国至少有55个城市发布各类相关房产调控政策160余次，今年4月份更是进入政策密集期间，地方出台调控政策近50次，尤其近期20多个城市，包括南京周边的扬州、常州、芜湖等城市，纷纷由“限购”升级到“限售”，但是去年火爆异常、至今房价也明降暗升（新房限价强控，二手房与同地段新房价格倒挂情况较多）的南京楼市，却一直都在一些相对平和的政策之下，持续着高价炒房号和四处狼烟抢房的节奏。
不过该来的还是会来。5月13号，这个或将成为南京楼市真正由热转平，甚至转冷的日子，《南京市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》犹如一套异常威猛的组合拳，从抑制投机需求，中长期增加供应、规范交易过程等多维度出招，杀器祭出，给去年底以来一直暗火涌动的南京楼市再度泼下冷水。
那么，5.13新宁十条究竟剑指何方，又将给南京楼市带来怎样的影响呢？
1
最强杀招
管住流动性，让新购房产变为纸上财富
购房人新购住房在取得不动产权证后，3年内不得转让
从5月14日开始，南京新购的新商品住宅和二手住宅，均在取得不动产证之日起三年内不得销售，通过赠与转让住房的，赠与人办理转让手续满3年后方可再次购房，这一多渠道立体限售政策，无疑使炒房者成为“最受伤”一族，尤其是现在最为普遍的期房炒房者。因为3年内不能转让已极大压缩了短线炒房者的转手获利空间，而期房从首付后到验收交房、拿到办理不动产手续的必要文件，一般还需要2-3年时间。
也就意味着，从买到卖，短则三年，长则六年内房产无法销售变现。这将加大投资炒房者的资金投入成本，期间的政策、市场风险也将炒房的未来变得不可控。毕竟去年5月到今年5月短短13个月期间，南京楼市的“过山车”很多人已经经历或者感同身受。那么，未来随着加息预期的加强和进入加息通周期后，加息频次增加带来的不确定成本难以全面把控，更何况还要面对变化多端的销售市场。可以说，这一政策基本上让房子丧失了短期投资价值，短线炒房者基本清场。而中长线房产投资者也需要考虑政府正在努力搭建的楼市长效调控机制，尤其是未来加强房屋持有环节成本等对房产投资保值、升值利润空间的压缩，投资也会相对谨慎起来。
因此，短期内限售政策对销售市场的影响将逐步明显起来：从需求端入手，大大抑制炒房行为，利于楼市降温，缓解之前多数楼盘开盘都一房难求，热点区域楼盘房号炒到正常地段一套房首付或者偏远地段一套房总价的火爆局面，成为刚需、自住购房者的福音，也成为真正贯彻并逐步实现“房子是用来住的、不是用来炒的”这一精神或者宗旨的关键。
2
扭转供不应求导致的市场扭曲杀器
增加土地供应，改善供求关系，抑制需求“躁动”
如果说限售是从抑制需求出发，来缓解和平复被供不应求的供求关系扭曲了的市场，那么本次“加大住宅用地供应、加快土地供应节奏、有效增加供应规模、调整优化土地出让方式”等系列措施就是从供给侧下手，改善供求关系。与本次调控配套出台的南京住宅用地供应近三年计划和五年规划显示，2017-2021年全市计划供应5150公顷，其中2017年880公顷、2018年950公顷、2019年1020公顷、2020年1100公顷、2021年1200公顷，年均计划供应量比2016年增加47.1 %。
以充分逆转供不应求为着力点，有利于杜绝开发商囤地、囤房，形成抢房的恐慌气氛和市场环境氛围，从而从根源上解除房价快速上涨的压力，并且可以起到抑制“地王”和“面粉卖过面包价”地块的涌现，再加上2015年开始出现、2016年遍地开花的“地王”们，已经开始出现亏本销售的苗头，以此降低开发商的对后市高房价预期，拿地回归理性，以便从土地根源上解决房价上涨的特别动力。
另外，此次针对土地供应还进行了分类调控，选择河西新城、江北新区、南部新城等区域和江宁、仙林地铁沿线等地价、新房价、二手房价“三高”区域的部分地块，采取“限销售对象、限房价、限套型、限转让、限销售方式、竞地价”的出让方式，对这些过热区域的地价、房价回归理性均起到了有效的制约和引导。同时还改变土地拍卖游戏规则，土地拍到最高限价时停止竞价，改为竞争保障房面积，面积最多者竞得，所建保障房无偿移交政府，相应房屋建设成本不纳入房价准许成本。这样既可以避免部分企业在竞价过程中采取违规行为拿到土地，又“多快好省”地加快了保障房的建设，最终造福于民，以开发商的利润和谐了社会矛盾，而且可以起到给土地市场给降温的作用，可谓一举多得。
3
炒房号杀器
开发商摇号变身公正机构公开摇号
利于“公正、公平”买房
之前如河西、南站等一些热点区域的热点楼盘，炒房号现象极其普遍，甚至将首付提高到八成后，仍有房号在被炒。本次调控升级政策将破坏市场秩序的炒房号行为列入整顿中，在取得预售许可的商品住房项目，其客户积累大于可供房源的情况下，房地产开发企业及其委托的代理销售机构需以由公证机构主持的公开摇号方式公开销售商品住房。这一措施从根本上打击炒房号的现象，楼市将会更加公正透明，对稳定楼市也起到一定的辅助作用，只是仍然没有改变热点楼盘依然一房难求的本质。
从南京本轮政策的整体思路来看，是以充分贯彻中央精神为主旨。从抑制投资投机的角度看,南京也已迈入限购、限贷、限价、限售的“四限时代”，在接下来的3-5年缓冲期内，无论是增加持有环节（不动产全国统一登记为制定合理收取持有税费做铺垫，挤出过多持有房产进入供应市场，进行相对彻底的供给侧结构性改革），还是交易环节的税费，还是二者同时进行，都可以接力“四限”政策的效力，改善“四限”政策的不合理之处，真正形成对楼市的长期调控机制，从而促进楼市健康稳定发展。
本轮新政后购房者又要如何买房呢？
短线炒房的投资者遭遇了楼市迄今为止最大的“雷劈”，可以先休息下了。3-6年无法变现的纸上财富，失去了流动性的投资几乎没有价值，只有这期间加息和解限后转手时被跟进的各种风险，值吗？
中长线投资购房者要谨慎，以前大家都认为的地价高，房价必然存在上涨基础的逻辑，可以通过延续下来的严格限价被完全击穿。随着房地产调控长效机制在限购、限贷、限涨、限售的组合拳争取到的这几年时间，会逐步建立起来，房价温和上涨（不超过可支配收入涨幅）意味着投资回报较之前将大大降低，投资住房还是最好的、唯一的选择吗？
“四限”的实施无疑给自住性需求更好和更多的机会，无论刚需还是改善，有资格，也有适合自身需求的新房可以买，甚或一定要买。不过一定要理智出手，考虑到建立长效调控机制过程中，未来持有和交易环节的成本会存在不确定性的增加，尤其是首付的提高，选房是必须将各类因素考虑得全面些，根据自身家对5-10年内交通、教育、医疗的需求进行综合评价，以中长期规划利好区域的品牌、品质楼盘为目标，并在充分考虑到未来3年存在加息，还贷成本提高的前提下，无论是刚需还是改善，尽量买自己能力范围内面积更大、功能更强（至少三房）的房子，才是明智的选择。
文/南京克而瑞首席分析师 周颖
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